Quy hoạch phân khu là gì? Nội dung, ý nghĩa và các thuật ngữ liên quan

Quy hoạch phân khu là gì? Quy hoạch góp phần quan trọng vào sự phát triển cơ sở hạ tầng của một địa phương nói riêng và nền kinh tế cả nước chung. Trong đó quy hoạch cũng có nhiều dạng như quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn, quy hoạch vùng..

Trong bài viết hôm nay, hãy cùng tìm hiểu về quy hoạch phân khu và các quy định liên quan đến loại hình quy hoạch này.

Quy hoạch phân khu và các quy định liên quan đến loại hình quy hoạch

Quy hoạch phân khu là gì?

Quy hoạch phân khu là việc phân chia, xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch đô thị nhằm cụ thể hóa nội dung của quy hoạch chung. Quy hoạch này bao gồm quy hoạch các khu đất, những Dự án cơ sở hạ tầng xã hội trong đô thị, màng lưới các Dự án hạ tầng kỹ thuật.

Quy hoạch phân khu là việc phân chia, xác định chức năng, tiêu chí sử dụng đất trong quy hoạch đô thị nhằm cụ thể hóa nội dung của quy hoạch chung.

Nội dung của quy hoạch phân khu

Quy hoạch phân khu bao gồm các nội dung sau:

Quy hoạch xây dựng những khu chức năng đặc thù bao gồm: Quy hoạch chung xây dựng, quy hoạch chi tiết xây dựng và quy hoạch phân khu xây dựng.

Đơn vị không gian kiến ​​trúc cảnh quan, hệ thống Công trình hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật trong khu chức năng cụ thể.

Quy hoạch phân khu là dụng cụ giúp các nhà lãnh đạo trong xã hội, doanh nhân và người dân nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.

Lưu ý, khi tiến hành phân lô để xây dựng khu chức năng cụ thể phải thực hiện theo quy định tại Điều 27 Luật xây dựng 2014.

Nội dung quy hoạch phân khu

Nhiệm vụ của quy hoạch phân khu xây dựng các khu chức năng đặc thù

Nhiệm vụ của quy hoạch phân khu là gì?

Xác định phạm vi ranh giới, diện tích và tính chất của khu vực lập quy hoạch.

Xác định các mục tiêu dự kiến ​​về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật.

Đảm bảo những yêu cầu và nguyên tắc căn bản về phân khu chức năng để khớp nối hạ tầng kỹ thuật, không gian kiến ​​trúc, với quy hoạch chung đã được chính quyền và các khu vực lân cận phê duyệt.

Nhận định môi trường chiến lược.

Đồ án quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng đặc biệt

Nội dung đồ án quy hoạch phân khu

Thứ nhất, nội dung của đồ án quy hoạch phân khu bao gồm:

Xác định phạm vi ranh giới, diện tích và thuộc tính của khu vực lập quy hoạch.

Xác định các chỉ tiêu dự định ​​về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật.

Đảm bảo những đề xuất và nguyên tắc cơ bản về phân khu chức năng phù hợp về không gian kiến ​​trúc, kết nối hạ tầng kỹ thuật với quy hoạch chung được phê duyệt và những khu vực lân cận.

Bố trí hệ thống Công trình hạ tầng xã hội phù hợp với nhu cầu sử dụng.

Bố trí mạng lưới Công trình hạ tầng kỹ thuật đến những tuyến đường phố phù hợp với những giai đoạn phát triển của toàn bộ khu chức năng đặc biệt.

Phân tích môi trường chiến lược.

Bản vẽ quy hoạch phân khu

Thứ hai, bản vẽ quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng cụ thể được thể hiện tỷ lệ 1/2000.

Thời hạn quy định về quy hoạch phân khu xây dựng.

Thứ ba, thời hạn lập quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng đặc thù được xác định trên cơ sở thời hạn quy hoạch chung và yêu cầu quản lý, phát triển của khu chức năng đặc thù.

Đồ án quy hoạch phân khu

Đồ án quy hoạch là cơ sở để xác định Công trình đầu tư

Thứ tư, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng đặc thù đã được thông qua là cơ sở để xác định Dự án đầu tư xây dựng trong khu chức năng đặc thù và lập quy hoạch chi tiết xây dựng.

Trên đây là bài viết giải thích thuật ngữ quy hoạch phân khu là gì và những quy định liên quan.Ví dụ bạn thấy thông tin này bổ ích, hãy tiếp tục theo dõi dhland.net để biết thêm thông tin bất động sản nhanh chóng và chính xác.

Đất quy hoạch là đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của từng địa phương, được phân chia theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng thời kỳ trong thời gian nhất định. Ví dụ, một số quy hoạch đất đai phổ biến như quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch xây dựng trục đường bộ v.v.

Quy hoạch này được đặt ra nhằm hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo quỹ đất sử dụng có hiệu quả, đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc là căn cứ để Nhà nước thực hiện đền bù về đất và chi phí về đất cho người dân khi có phương án thu hồi đất.

Ở mỗi địa phương đều có quy hoạch sử dụng đất căn cứ vào quỹ đất cũng như tình hình sử dụng đất thực tế của địa phương, quy hoạch này cũng có thể thay đổi theo từng giai đoạn để đảm bảo sự phát triển phù hợp nhất.

Tại sao bạn nên cân nhắc lập kế hoạch trước khi mua?

Xem xét quy hoạch đất thổ cư trước khi mua căn hộ hay không

Có nên xem xét quy hoạch đất thổ cư trước khi mua căn hộ hay không là câu hỏi rất được nhiều người quan tâm Như đã nhắc ở trên, phê duyệt bản đồ quy hoạch bạn sẽ biết được vị trí của lô đất mình muốn mua là gì (đất thổ cư, khu công nghiệp. Quy hoạch, đất quy hoạch cây xanh đô thị, ..). Từ đó, tùy vào mục đích mua của mình để có sự lựa chọn đất phù hợp.

Bên cạnh đó, nếu như bạn mua nhà nằm trong khu quy hoạch giao thông, khu quy hoạch công viên cây xanh… thì sẽ bị từ chối xây dựng nhà ở hoặc bị cưỡng chế giải phóng mặt bằng vì mục đích công cộng.

Bởi vậy, trước khi mua, bạn cần cân nhắc quy hoạch, nếu không sẽ dễ rơi vào tình trạng mất một số tiền lớn.

Ý nghĩa của các bản độ quy hoạch hiện nay

Quy hoạch 1/2000 là gì?

Quy hoạch 1/2000 là bản đồ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 nhằm phân chia, xác định chức năng sử dụng đất và mạng lưới hạ tầng nhằm cụ thể hóa nội dung của quy hoạch chung đô thị, định hướng quy hoạch đô thị trên diện rộng. Phương án này có trị giá pháp lý cao và là cơ sở để giải quyết tranh chấp.

Quy hoạch chi tiết 1/500 là gì?

Bản đồ quy hoạch chi tiết sẽ bố trí cụ thể tất cả các Công trình trên khu đất. Về hạ tầng, sắp xếp quy hoạch chi tiết đến từng ranh giới khu đất. Vậy thiết kế quy hoạch 1/500 là gì?

1/500 hay còn gọi là bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Bản đồ này là sự thực hiện cụ thể của quy hoạch tỷ lệ 1/2000. Bản đồ này còn được coi là căn cứ để lập những Công trình xây dựng khác khi có đầy đủ thủ tục cấp phép cũng như chủ quản đầu tư xây dựng. Bản đồ quy hoạch 1/500 cụ thể hóa nội dung của quy hoạch phân khu và quy hoạch chung.

Nói cách khác, bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 là quy hoạch khái quát của các Công trình đầu tư xây dựng. Là cơ sở để xác định vị trí Công trình, thiết kế cơ sở vật chất, thiết kế hạ tầng xây dựng Công trình và triển khai thi công.

Bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 sẽ bao gồm những thông tin về quy hoạch chung, vùng, quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị. Khi chủ đầu tư muốn xin phê duyệt chi tiết tỷ lệ 1/500 thì cần có đầy đủ thủ tục liên quan, từ đó tạo hạ tầng để phê duyệt. Trình tự quy hoạch chi tiết 1/500 và những giấy tờ cần thiết để xin 1/500 được liệt kê như sau:

Toàn bộ khu đã được quy hoạch với tỷ lệ 1/500.

Những dự án nào phải quy hoạch tỷ lệ 1/500?

Quy hoạch phân khu sông Hồng bao phủ diện tích 11.000 ha

Câu hỏi đặt ra là khi nào thì lập kế hoạch 1/500? Các loại Dự án, Dự án phải phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500 đều được Nhà nước quy định rõ ràng, chi tiết theo mã số đất đai. Cụ thể, “Đối với Dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư doanh nghiệp thực hiện với quy mô dưới 5 ha (dưới 2 ha đối với Dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư). Khi đó có thể lập Công trình đầu tư xây dựng mà không cần phải lập quy hoạch chi tiết.

Như đã nêu ở trên. Những Công trình nêu trên chỉ lập bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến ​​trúc Dự án, biện pháp hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế hạ tầng phải phù hợp với quy hoạch phân khu. Đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật và khớp nối không gian kiến ​​trúc với khu vực xung quanh.

Nhưng mặt khác, khi chủ đầu tư triển khai Dự án. Sở kỹ thuật và Sở Xây dựng sẽ yêu cầu lập quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500. Về góc độ, Công trình khu dân cư do hộ gia đình làm chủ đầu tư. Bởi vậy, sẽ có nhiều nhà đầu tư nên dù Công trình có quy mô dưới 5ha vẫn phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500.

Một số bản đồ quy hoạch khác

Bản đồ quy hoạch chung 1/5000 nhằm xác định tính chất, vai trò của đô thị để khai thác tiềm năng, động lực phát triển, hướng phát triển, mở rộng đô thị, bố trí hệ thống hạ tầng xã hội. Kỹ thuật đô thị cả trong và ngoài thành phố.

Tùy từng đồ án quy hoạch sẽ với tỷ lệ tương ứng. Nhìn chung, bản đồ quy hoạch sẽ được chia thành 3 loại như quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết. Mỗi loại quy hoạch sẽ có tỷ lệ riêng, ví dụ tỷ lệ đối với đồ án quy hoạch đô thị trực thuộc trung ương là 1/25.000 hoặc 1/50.000 và huyện là 1/5000 hoặc 1/10.000.

Theo quy định của luật pháp, khi lập quy hoạch bắt buộc phải có bản đồ. Đây là một trong các yếu tố quan trọng của nội dung trong đồ án quy hoạch. Đồ án quy hoạch đô thị là tài liệu thể hiện nội dung của quy hoạch đô thị, bao gồm bản vẽ, mô hình, thuyết minh và quy chế quản lý theo quy hoạch đô thị.

Mỗi bản đồ đều có ý nghĩa, nhiệm vụ riêng và được sử dụng tùy theo từng giai đoạn. Không những thế, nó còn sở hữu giá trị pháp lý cao, là cơ sở để đưa ra các quyết định khi phát sinh tranh chấp, kiện tụng.

Trong quy hoạch tổng thể đô thị, động lực phát triển đô thị (cơ cấu, tốc độ phát triển kinh tế, tốc độ đô thị hóa, dân số, lao động, đất đai …) thường chỉ mang tính chất dự báo. (Cơ sở tính toán không vững chắc, đôi khi chỉ là mong muốn / nghị quyết, không có thực hoặc có khả năng thành hiện thực).

Như những nhà nghiên cứu đã chỉ ra:

Không có phương pháp nào để xác định một cách chắc chắn tương lai là gì (dự báo không chính xác). Bất kể phương pháp nào chúng ta dùng, luôn có một yếu tố không chắc chắn cho tới khi sự thật hé lộ.

Luôn có những điểm mù trong những dự báo. Chúng ta không thể dự đoán với độ chính xác tuyệt đối  những gì sẽ xảy ra tương lai. Nói cách khác, không phải cái gì cũng có thể dự đoán được  nếu chúng ta thiếu hiểu biết về vấn đề cần dự báo.

Dự báo cung cấp những kết quả đầu vào cho những nhà hoạch định chính sách trong việc đề xuất những chính sách phát triển kinh tế và xã hội. Chính sách mới sẽ ảnh hưởng đến tương lai, bởi thế cũng sẽ tác động đến độ chính xác của dự đoán.

===> Tham khảo thêm một số dự án mới tại  ID Junction

Mặc dù Việt Nam đã có Luật Quy hoạch đô thị, những nghị định, thông tư, tiêu chuẩn, quy chuẩn, … hướng dẫn lập, thẩm định, phê chuẩn, hướng dẫn và thực hành quy hoạch và những văn bản quy phạm, pháp luật khác. Tuy nhiên, do đặc thù của từng loại đồ án quy hoạch đô thị nên ít nhiều ảnh hưởng đến quá trình quản lý thực hiện. Những đồ án quy hoạch chung đô thị chủ yếu mang tính định hướng, công tác dự báo hạn chế, tầm nhìn hạn hẹp, thường xuyên phải điều chỉnh nhiều lần do cả nguyên tố khách quan và chủ quan.

Đặc thù, phương pháp lập quy hoạch chậm đổi mới, tính pháp lý của đồ án quy hoạch chung được cấp có thẩm quyền phê duyệt chưa cao, buông lỏng quản lý, có khi tùy tiện, ích lợi nhóm còn chi phối. Lợi ích chung, vai trò của cộng đồng còn yếu… Những đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị cũng bị ảnh hưởng, tác động.

Hoặc ngược lại, do các đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị chạy theo ích lợi kinh tế (Lợi nhuận từ bất động sản), ích lợi của chủ đầu tư đã không chịu làm thay đổi bản chất của Dự án. Thực chất của quy hoạch chung như việc chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng đất (trường học, vườn hoa thành nhà dịch vụ, nhà ở …), mật độ xây dựng, tầng cao đã được khống chế trong đồ án quy hoạch chung đô thị. Dẫn đến cấu trúc tổng thể không gian đô thị theo ý tưởng đã được phê duyệt bị thay đổi hoặc phá vỡ hoàn toàn.