Những lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất để tránh rủi ro

Sau khi tìm và chọn được bất động sản (BĐS) ưng ý. Người mua và người bán sẽ tiến hành ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Bình thường khi hai bên mua bán đàng hoàng và trung thực thì mọi thứ diễn ra thuận lợi. Tuy nhiên, trong số ít trường hợp giao dịch gian dối và lừa đảo vẫn có thể xảy ra nếu không cẩn thận trong việc giao dịch.

Sau đây, chúng tôi xin chia sẻ những kinh nghiệm để đảm bảo việc đặt cọc được an toàn:

Hợp đồng đặt cọc mua bán đất (nhà ở, chung cư) được ký kết khi nào?

Hợp đồng đặt cọc được ký kết giữa bên mua và bên bán là việc bên mua đặt cọc một số tiền cho bên bán nhằm đảm bảo rằng bên mua sẽ mua sản phẩm BĐS này và bên bán sẽ không bán căn nhà này cho bên khác trong một khoảng thời gian hai bên thỏa thuận.

Hợp đồng đặt cọc này không bắt buộc phải công chứng, tuy nhiên để đảm bảo an toàn và hạn chế rủi ro cho cả 2 bên thì 2 bên có thể yêu cầu công chứng hợp đồng đặt cọc này và nhờ luật sư tư vấn, kiểm tra giấy tờ để đảm bảo an toàn pháp lý.

Những chú ý trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất

1. Kiểm tra tính chính danh của chủ nhà sở hữu BĐS:

Việc xem giấy chủ quyền sử dụng đất, nhà ở lúc đang tìm hiểu thông tin, đàm phát có thể là bản photocopy nhưng khi đặt cọc bạn phải kiểm tra bản chính Giấy chủ quyền; So sánh chứng minh thư nhân dân và người đứng trên giấy tờ đó có phải là 1 người hay không.

Việc kiểm tra trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất như vậy là chưa đủ, bạn hãy để môi giới xin photo một bản mang lên Phường và Tổ dân phố xem người này có đúng là người chủ thực sự nhà đất đó hay không.

2. Kiểm tra nhà (chung cư) có bị quy hoạch hay không?

Việc kiểm tra này thường diễn ra trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, vì thực tế nhiều căn nhà bán là do vướng quy hoạch. Người môi giới sẽ giúp chủ nhà điều tra các thông tin này, thường là môi giới khu vực họ sẽ nắm chắc vấn đề này nên chủ nhà cần tham khảo và lên tận Phòng Quản lý Đô thị tại UBND Quận, Huyện nơi bất động giao dịch

3. Cần xem xét bất động có bị chặn giao dịch chuyển nhượng:

Một số bất động sản bị chặn giao dịch chuyển nhượng do vi phạm xây dựng, do chiếm dụng và tranh chấp, kiện tụng và đang bị thi hành án… và bị các phòng công chứng đưa vào dạng “cấm bán”. Nếu đặt cọc bất động sản này thì khả năng mất cọc là cao vì chủ nhà đang cố gài bẫy người mua và môi giới nhà đất.

4. Soạn thảo Hợp đồng đặt cọc

Nếu hợp đồng đặt cọc mua bán đất được soạn bởi luật sư là tốt. Tuy nhiên, đầy cũng là loại văn bản không quá phức tạp nên người mua nên yêu cầu môi giới soạn và gửi cho bên mua và bên bán xem trước để thống nhất các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc này. Hợp đồng đặt cọc cần lưu ý một số điều khoản chính yếu như sau:

• Số tiền đặt cọc
• Thời hạn đặt cọc
• Số tiền thanh toán khi ra công chứng
• Thỏa thuận các khoản phí thuế
• Thỏa thuận đền cọc, mất cọc nếu có quy định khác.

Lưu ý thêm là bên bán cần đứng tên cả vợ và chồng trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đơn giản nếu tài sản này là của chung. Tránh trường hợp sau khi đặt cọc xong, chồng/ vợ bên bán đổi ý vì chưa thông báo cho nhau biết.

Những chú ý sau khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Nhiều người mua nhà, để “chắc ăn” kéo nhau ra phòng công chứng, theo chúng tôi đây là việc thừa và tốn thêm chi phí. Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất đơn giản được pháp lý công nhận khi hai bên ký vào. Bạn có thể tham khảo Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 để xem thêm chi tiết. Cụ thể như sau:

Điều 328. Đặt cọc mua bán nhà đất

1. Đặt cọc là việc người mua giao cho giao cho người bán BĐS một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một khoảng thời gian thỏa thuận để bảo đảm thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng đặt cọc mua bán đất hay hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư thực hiện thì tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho người mua hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Ngoài ra, nếu bên đặt cọc từ chối việc hợp tác, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về người bán; nếu người bán từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho người mua tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

+ Kiểm tra toàn bộ các thông tin liên quan: nhân thân của chủ sở hữu BĐS, địa chỉ nhà, số tờ, số thửa, bản đồ vị trí, giá mua bán, các đợt thanh toán, ngày bàn giao, lệ phí,…

+ Khi ký phải có đủ vợ và chồng của bên bán, không để trường hợp chỉ 01 người ký sau này rất rắc rối.

+ Sau khi đặt cọc nhà đất, phải có biên bản xác nhận giao nhận tiền hoặc uỷ nhiệm chi của ngân hàng

Mua nhà là vấn đề quan trọng, việc cần thận là điều không bàn cãi, nhưng hầu hết người mua nhà ít kinh nghiệm và chưa hiểu hết quy trình ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Chính vì vậy, người mua cần tham khảo thông tin từ nhiều nguồn chính thống và sự giúp đỡ của những người liên quan đến đất đai hoặc hiểu về luật.